Выделение доли в жилом помещении

Один из довольно сложных моментов в наследовании недвижимого имущества более чем одним наследником – это выделение доли в жилом помещении. Если комнаты еще как-то можно логично поделить поровну, то, как быть с помещениями общего пользования типа кухня и санузел?

Чаще всего возникновение понятия «доля» как раз идет из наследства, но также деление недвижимости на доли возможно и при расторжении брака.

  • Выделение доли в жилом помещении
  • Оформление и реализация доли
  • Продажа и выкуп. Нюансы продажи долей.

Выделение доли в жилом помещении

Выделение доли возможно, как и в досудебном порядке, так и с помощью суда.

Самый бесконфликтный и менее затратный способ выделения доли – это договоренность. Собственники договариваются, кому что принадлежит и в каком объеме. Согласие на выделение доли в жилом помещении лучше всего после согласования заверить у юриста, чтобы исключить в дальнейшем споры и разногласия.  У данного способа отрицательная сторона в том, что в последствии продать такую долю довольно проблематично, но все же реально. Если утверждающего долю документа нет, то продажа сильно усложняется.

Второй способ – это продажа спорного имущества и разделение полученных средств между собственниками согласно распределению их доли в жилом помещении. Этот способ более проблематичен, чем предыдущий на начальном этапе, зато в дальнейшем с ним проблем не будет по причине отсутствия спора и долей.

Третий способ выделения доли в жилом помещении — через суд. Но тут есть ряд нюансов.

  • Если обособление доли ведет к проведению строительных работ, то траты на них распределяются между всеми дольщиками помещения.
  • Если в жилом помещении была незаконная планировка, на которую не были получены соответствующие разрешения и документы, то суд будет отложен до легализации данных изменений и получении соответствующих изменений.
  • Если обособление долей приведет к снижению стоимости объекта в целом, порче имущества или отразится в худшую сторону на техническом состоянии, то суд скорее всего отклонит ваше заявление.
  • Если раздел имущества не представляется возможным, а собственники не смогли договориться полюбовно, то суд может присудить выплату денежной компенсации одному из дольщиков, после которой право на долю теряется. То есть фактически принудительная продажа одной из долей. Если долевая часть незначительна, то суд может принудить собственника принять компенсацию с последующей потерей права на владение. Например, если соотношение долей в собственности 9\10 против 1\10.

Отличие долевого владения от совместного

Если наследники или бывшие супруги решили не делать выделение доли в жилом помещении и оставили все как общую собственность, то их ждет несколько подводных камней

  • Регистрация в жилом помещении возможна только с согласия всех собственников. Регистрация самого собственника это правило тоже касается.
  • Все виды ремонта, монтаж и демонтаж также возможен только с согласия всех собственников.

То есть любой шаг, касающийся жилого помещения, должен быть согласован и утвержден со всеми собственниками помещения. Выделение доли в жилом помещении удобна, прежде всего, по документальной независимости территории и решений, касательно нее.

Что касается продажи принадлежащей части, то и в том, и в другом случае у остальных собственников есть преимущественное право покупки, закрепленное законом. То есть при решении продажи собственник продаваемой доли прежде всего должен предложить ее покупку остальным дольщикам.

На практике это довольно сложный момент, так как остальные дольщик могут таким образом саботировать сделку и не дать продать имущество. Если вы решились на выделение доли в жилом помещении, то при продаже ее каждый ваш шаг должен быть задокументирован во избежание дальнейших осложнений и для защиты себя в суде. Уведомление остальных собственников должно быть в письменном в виде с отметкой об ознакомлении или, хотя бы, о вручении.

Оформление выделенной доли

Оформление и выделение доли в жилом помещении в натуре как таковой в рамках городской квартиры довольно сложно. По закону доля подлежит выделу, когда есть возможность организовать ее обособление от остальной жилой части площади, в том числе технически и по коммуникациям. В частом доме это все, вплоть до отдельного подъезда. В городской квартире это сводится либо к выделению комнаты в отдельную собственность, то есть по факту квартира становится коммунальной, либо к глобальной перепланировке и выделении принадлежащей части в квартиру типа студия.

Выделение доли в жилом помещении типа квартира в натуре

  • Заверенное соглашение собственников или решение суда о выделении доле
  • Право на выделенную долю должно быть зарегистрировано в Росреестре
  • Право на выделенную собственность будут подтверждать свидетельство о регистрации и выписка из ЕГРП
  • По Жилищному кодексу Российской Федерации минимальная жилая площадь для регистрации человека составляет 10 кв метров, к близким родственникам собственника и к несовершеннолетним детям данное ограничение не относится.

Выделение доли в жилом помещении типа частный дом в натуре в досудебном порядке

  • Получение разрешений на перепланировку и осуществление всех работ по выделению доли в обособленное жилье
  • Заказать технический план с учетом внесенных в конструкцию дома изменений.
  • Заключить и заверить соглашение о выделе доли в жилом помещении с остальными собственниками помещения
  • Регистрация выделенной доли в Росреестре

Выделение доли в жилом помещении типа частный дом в натуре в судебном порядке

Если договориться с другими собственниками не удалось, то придется обращаться в суд.

  • Подготовка технической документации и получите из Росреестра выписку об основных характеристиках дома.
  • Запросить и подготовить документацию о возможности выделения доли дома в обособленное помещение.
  • Подача искового заявления в суд о выделе доли в натуре. Лучше такие манипуляции проводить при помощи квалифицированного юриста, чтобы не бегать дважды.
  • На суде необходимо аргументированно доказать возможность выделения доли, также что стоимость выделяемой доли равна по стоимости доли истца по праву собственности в жилом помещении.
  • При положительном решении суда, регистрация выделенной доли в Росреестре

Продажа и выкуп доли в жилом помещении

Если произошло выделение доли в жилом помещении, то при ее продаже существует все равно некоторые правила. Одно из основных — право первоочередности покупки у других собственников. Это значит, что при продаже доли помещения, собственник должен сначала предложить выкупить долю другим дольщикам. И только при их отказе выставлять собственность на свободную продажу. Уведомлять необходимо в письменном виде, как и отказ от покупки доли также необходим в письменном виде и, желательно, юридически зарегистрирован.

При предполагаемой оценке имущества следует не забывать, что выделение доли в жилом помещении ведет к фактическому удешевлению этой доли. То есть доля 50% от квартиры по стоимости не будет равна цена квартиры пополам, а будет минус примерно 20-30%, зависимости от сопутствующих факторов.

Нюансы долей

Самым каверзным нюансом в выделении доли в жилом помещении, а также его последующая продажа. Тут в любом случае без вмешательства органов опеки не обойдешься. Необходимо также согласие родителей ребенка на внесение изменений в его имущественные права.

Так же сложность возникает при выделении доли после совместного пользования, например при разводе. В таком случае выделение доли в жилом помещении происходит через нотариат или через судебные органы и только после этого долю можно реализовывать.

2 основных правила реализации доли в жилом помещении — это первоочередное право покупки другими дольщиками и соблюдение интересов несовершеннолетних собственников, в противном случае реализационная сделка может быть признана незаконной и признаться недействительной в судебном порядке.