Оспаривание договора купли-продажи

Иногда покупка квартиры сразу или с течением времени может обернуться массой неприятностей. Исковые заявления об оспаривании договоров купли-продажи в суды подаются примерно в 5-15% случаев, в зависимости от региона. Прежде всего, такая статистика говорит о том, что подобные процессы обязательно должны сопровождаться профессиональной юридической помощью.

Оспаривание договора купли-продажи – когда документ может быть признан недействительным?

Если судом выносится соответствующее решение, все права и обязанности сторон, согласно подписанному документу о переходе недвижимого объекта от одного собственника к другому полностью аннулируются. Здесь уже невозможны выплаты неустоек, или применение каких-либо санкций. Документ вообще считается несуществующим. При наличии каких-либо причин, истец может подать в суд заявление о признании сделки недействительной. Если основания для этого являются законными, такой договор купли-продажи может считаться оспоримым или ничтожным. Что это значит?

Оспоримые сделки

Оспоримыми сделками в юридической терминологии называются те, по которым существуют законные основания для признания их недействительными. При оспаривании сделки купли-продажи в суде, заинтересованная сторона должна предоставить аргументы, свидетельствующие в пользу того, что при совершении процедуры передачи недвижимого имущества одного лица другому на условиях, описанных в соответствующем договоре, были нарушены или не учтены права истца.

Оспоримая сделка может быть признанной недействительной не только по решению суда, но и по согласованию сторон, если такое возможно. Учитывая обстоятельства дела, суд может вынести вердикт, является эта сделка действительной или недействительной.

Ничтожные сделки

Ничтожными считаются сделки, при заключении которых были явно нарушены нормы действующего законодательства. То есть, они вообще не могли совершаться на законной основе. При оспаривании договора купли-продажи с целью признания сделки ничтожной, решение суда не требуется. Установление самого только факта нарушения закона в результате ее заключения, делает такую сделку недействительной. При этом, заинтересованное лицо может подать в суд заявление о принятии именно судебным органом такого решения.

К ничтожным сделкам Гражданский кодекс относит те:

  • В отношении которых было установлено, что заключение их сопровождалось нарушением требований закона и ущемлением прав третьих лиц. Это важно, так как сделки совершенные с нарушением только лишь требований закона относятся к оспоримым.
  • Которые преследовали противные нравственности и правопорядку цели.
  • Которые были оформлены с участием недееспособных или малолетних лиц.
  • Что не преследуют реальных правовых последствий и являются фиктивными.
  • Целью которых является лишь сокрытие других сделок.
  • Объектами которых являлось имущество, распоряжение которыми ограничено какими-либо нормативно-правовыми актами или судебными решениями.

Принципиальная разница оспоримой и ничтожной сделки заключается в том, что по ним действуют разные сроки давности. Так, в первом случае  это 1 год, во втором – 3, которые в определенных законом обстоятельствах могут быть увеличенными до 10.

Для того, чтобы обезопасить себя в будущем от оспаривания договора купли-продажи, в момент приобретения объекта недвижимости важно внимательно изучать подписываемые документы для сокращения риска проведения процедуры с нарушением законодательства.

Оспаривание договора купли-продажи — как сделка может быть признанной недействительной?

Для доказательства оспоримости или ничтожности процедуры купли-продажи заинтересованное лицо должно подать иск в суд с соответствующим заявлением, а также с требованием применения последствий к недействительной сделке, если она будет признана таковой.

Иск может быть подан как одной из сторон, которые заключали соответствующий договор, так и любым другим лицом, чьи интересы могли быть затронуты в ней. Кроме того, ходатайствовать об оспаривании договора купли-продажи может также прокуратура или органы местного самоуправления.

Чаще всего недействительными признаются сделки, совершенные:

  • При участии лиц, не способных нести ответственность за свои решения, а также несовершеннолетних лиц.
  • Посредством обмана или угрозы какой-либо из сторон.
  • С помощью введения в существенное заблуждение одной из сторон относительно природы подписываемого документа.
  • Без согласия всех, имеющих в отношении недвижимого объекта прав, наследников.

Если оспаривание договора купли-продажи приводит к признанию сделки недействительной, аннулируются все последствия и действия сторон относительно этого факта, которые были повлечены ее совершением.

Важно не путать это понятие с расторжением сделки. Последствия такого процесса существенно отличаются от признания документа недействительным, вследствие оспаривания договора купли-продажи. В таком случае, обязательства, оговоренные в сделке, а также их последствия, прекращаются только с момента ее расторжения. Все, что уже было совершено до этого остается нерушимым. Расторжение сделки может наступить в результате обоюдного согласия сторон, ее заключивших или по решению суда, инициированного иском одной из сторон.

Двусторонняя реституция

Если оспаривание договора купли-продажи в суде привело к тому, что такая сделка была признана недействительной, за этим следует и аннулирование последствий, к которым привело подписание соответствующего договора. Причем, аннулирование это касается совершенно всех действий, которые были определены в договоре в качестве прав и обязанностей обеих сторон.

Со вступлением в законную силу положительного решения по оспариванию договора купли-продажи, покупатель должен вернуть назад, перешедшую уже в его собственность квартиру, а продавец – полученные за недвижимость деньги. Возвращение в начальную точку, то есть момент до совершения сделки называется реституцией.

Важно! Часто, продавцы, более трех лет владеющие недвижимостью, не желая платить большие налоги, занижают сумму продажи договоре. Разницу между этой суммой и той, которую реально должен выплатить покупатель оформляют отдельно распиской.

В случае признания сделки недействительной при оспаривании договора купли-продажи любой стороной, в процессе реституции продавец на законных основаниях может вернуть только сумму, указанную в договоре без разницы в расписке. Поэтому, не стоит прибегать к такому шагу, особенно, если документ подписывался без сопровождения адвоката по жилищным делам.

В случае невозможности возвращения суммы покупки сразу вследствие положительного исхода оспаривания договора купли-продажи, она может выплачиваться определенными частями в течение длительного времени.

Процесс реституции не предусматривает несения каких-либо штрафных санкций или выплат неустоек, как за невыполненные обязательства по отношению к любой стороне, учувствовавшей в сделке.

Превратности закона при расторжении или оспаривании договора купли-продажи

ГК и другие нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в процессе купли-продажи недвижимости, имеют большое количество нюансов, о которых знают только опытные юристы. К одним из них относится фраза в ст. 451 ГК РФ о том, что при появлении после совершения сделки существенных изменений обстоятельств, знание о которых до заключения договора, могло бы и не привести к продаже или покупке недвижимости, договор может быть расторгнут.

Следуя букве закона, можно представить ситуацию, что продавец квартиры, получив деньги, решил хранить их у себя дома. Вследствие ограбления он лишился суммы, выплаченной ему по договору. Здесь смело можно заявлять, что обстоятельства существенно изменились и требовать расторжения сделки.

О таких моментах важно знать, так как мошенники активно пользуются таким несовершенством законодательства для обмана несведущих граждан. В то же время грамотный юрист по вопросам недвижимости сможет нивелировать этот риск одним пунктом в договоре. Так, касательно описанной выше ситуации, та же ст. 451 ГК РФ дополняется и фразой: «если другое не предусмотрено договором». Таким образом, внесение соответствующей оговорки в документ, в будущем сможет уберечь покупателя или продавца от оспаривания договора купли-продажи или расторжения сделки.