Принудительный обмен жилого помещения

Обмен жилого помещения – особенности добровольной и принудительной процедуры

Ежедневно обыватели сталкиваются со сложными вопросами, относящимися к определению прав собственности на недвижимость, распоряжения ею, возможности проживания в квартире, купли-продажи, принудительного обмена жилого помещения и других подобных моментов.

Все эти вопросы, в первую очередь, регулируются Жилищным Кодексом Российской Федерации, а также другими нормативно-правовыми актами и распоряжениями. В большом количестве правовой информации сложно разобраться обычному гражданину, поэтому для защиты своих прав и достижения справедливости, в подобных вопросах лучше пользоваться помощью профессионального юриста по жилищным вопросам.

Принципы проведения обмена жилых помещений

В первую очередь, необходимо определить, кем являются субъекты, участвующие в такой процедуре. В одном случае добровольного или принудительного обмена жилого помещения могут участвовать собственники, в другом – наниматели, согласно договору социально найма.

Обмен между собственниками

При обмене жилья между собственниками, регулирование процесса осуществляется прописанными пунктами в договоре мены и законами Российской Федерации. Такой документ предусматривает обмен товарами, предоставляющимися сторонами друг другу. При этом участники подобной сделки считаются именно продавцами жилых помещений, которые они передают в собственность другому владельцу посредством добровольного или принудительного обмена жилого помещения. В то же время покупателями они считаются в отношении жилья, принимаемого в обмен.

Обмен по договору социально найма

В этом случае регуляторным инструментом является Жилищный Кодекс Российской Федерации. Здесь важно учитывать, что при неравноценном добровольном или принудительном обмене жилого помещения, разница в стоимости должна компенсироваться в денежном эквиваленте продавцу более дорогостоящей жилплощади.

В договоре мены обязательно должны быть правильно прописаны реальные актуальные данные обмениваемых объектов:

  • Площади жилых и нежилых помещений.
  • Общее количество комнат.
  • Адрес местонахождения объекта.
  • Утвержденный в БТИ лан квартиры или дома.
  • Стоимость, приведенная оценщиками или специалистами бюро технической инвентаризации или независимыми оценочными организациями.

В случае зарегистрированных в квартире несовершеннолетних детей, для подписания договора понадобится еще и разрешение органов опеки на добровольный или принудительный обмен жилого помещения.

Особенности принудительно обмена жилого помещения

В статье 72, части 3 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены нормы для проведения такого процесса. Исковое заявление с требованием о принудительном обмене жилого помещения может подать один из сонанимателей. Это часто необходимо в случаях, когда не удается мирно прийти к согласию сторон о размене жилья, занимаемого на павах социального найма.

Закон предусматривает применение процедуры принудительно обмена жилого помещения только в отношении объектов социального найма. При любых условиях для приватизированных квартир, такой инструмент применить невозможно на основе защищаемых конституцией прав собственника.

Принимая решение в таком производстве, суд может руководствоваться следующими особенностями возможности проживания в помещении, предлагаемому в качестве принудительного обмена, ответчика:

  • Наличие на попечении лиц, требующих особого ухода.
  • Расположение места работы или учебы относительно предлагаемого к обмену объекта.
  • Состояние здоровья.
  • Возраст и многие другие показатели, влияющие на возможность пользоваться новым помещением.

Для этого, в ходе разбирательства суд может инициировать установление интересующих его фактов состояния жилья, инфраструктуры в месте его нахождения и т.д.

Для получения положительного решения по иску, должна быть представлена правильная альтернатива:

  • Площадь жилых помещений не должна уступать занимаемой площади, на которой в данный момент проживает ответчик.
  • Количество комнат должно соответствовать количеству комнат, которыми на данный момент он пользуется.
  • Предлагаемое жилое помещение не должно иметь объективных недостатков – существенных повреждений в архитектуре здания, грибка и т.д.

Закон не требует предложения нескольких вариантов жилья для обмена. Достаточно обеспечить наличие всего одного объекта.

Как не навредить себе при обмене жилыми помещениями?

В первую очередь, необходимо провести тщательную проверку квартиры, которую вы получаете в качестве обменного имущества. Особенно важно это, если речь идет о принудительном обмене жилого помещения.

Что нужно проверить:

Условия, в которых было получено право собственности.

  • Если речь идет о приватизированном объекте – нужно установить, сколько человек принимало участие в такой приватизации.
  • Установить историю права собственности на квартиру до момента приватизации.
  • Узнать, есть ли какие-то обременительные обстоятельства в отношении данной жилплощади, например, аренда, залог, рента.

Процесс исследования объекта обмена лучше доверить профессиональному жилищному юристу, который сможет увидеть спорные моменты и своевременно сообщить о них.

Документы, необходимые для заключения договора добровольного или принудительного обмена жилого помещения

Чтобы процесс был законным и не мог быть обжалован в суде в будущем, нужно подготовить:

  • Справку из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие каких бы то ни было задолженностей по оговариваемому помещению.
  • Документ об оценке стоимости жилья в бюро технической инвентаризации или оценочной компании.
  • Справку, сообщающую об отсутствии коммунальных задолженностей.
  • При необходимости, разрешение органов опеки и попечительства на добровольный или принудительный обмен жилого помещения.

Процедура заключения договора мены между собственниками недвижимости

Подобный документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в соответствующем государственном органе, согласно установленному порядку. Если стороны изъявят такое желание, сначала договор может быть нотариально удостоверен. Юристы по жилищным вопросам рекомендуют не пренебрегать таким заверением.

Для совершения процедуры предусмотрено подписание единого договора. Но, в случае добровольного или принудительного обмена жилого помещения на — расположенное в другом городе, в первую очередь сделка должна быть зарегистрирована в одном городе, а потом, эти же документы передаются в регистрационную палату – другого.

Государственная регистрация предусматривает обработку следующих документов, которые должны быть своевременно предоставлены в соответствующие ораны:

  • Договор добровольного или принудительного обмена жилого помещения.
  • Свидетельство о регистрации прав собственности на него.
  • Паспорта кадастрового учета на обмениваемые объекты.
  • Подтверждение оплаты госпошлины для проведения регистрации государственным органом.
  • Письменное согласие супругов участников сделки с нотариальным заверением, или подтверждение нотариуса об отсутствии брачных отношений у сторон сделки.
  • Выписки из домовой книги относительно прописанных на данной территории лиц или отсутствия таковых записей.
  • Передаточные акты для каждого обмениваемо объекта.

В случае социального найма, действуют другие нормы и порядок процедуры для реализации добровольного или принудительного обмена жилого помещения и регистрации сделки в государственных органах.

Процедура проведения сделки между нанимателями жилья по договору социального найма

Правила для проведения такой процедуры разрабатываются региональными органами власти, являющимися собственниками помещений, предусматриваемых для обмена. Их разрешение в обязательном порядке требуется для совершения добровольно или принудительно обмена жило помещения. Кроме того, если объект мены был найден самостоятельно, нужно уведомить об этом соответствующие государственные органы для утверждения этого объекта.

Процедура получения решения – отказа или согласия на определенный обмен квартирами, распоряжение которыми определяется договором социально найма — достаточно сложная длительная процедура. В столице этими вопросами занимается Департамент жилищной политики жилищного фонда города Москвы.

Нужно понимать, что каждый отдельный случай требует своего индивидуально подхода. Так, в случаях с принудительным обменом жилого помещения, важное значение имеют факты возникновения прав на проживание, а также имущественных прав – и рода их правомерности.