Раздел жилого помещения

На одно жилое помещение одновременно могут претендовать несколько человек. В случае добровольных договоренностей о порядке его использования этот факт может не составлять никаких бытовых или экономически проблем. Но часто случаются ситуации, когда совладельцы не могут найти мирное решение относительно права пользования, и в таких случаях долевые участники чаще всего прибегают к необходимости раздела жилого помещения.

Это тонкая юридическая процедура, которая, кроме своих очевидных сложностей, скрывает также и много подводных камней. Максимально выгодно это можно сделать только при грамотном сопровождении юриста по жилищным вопросам. Хороший специалист сумеет собрать и правильно представить суду факты, позволяющие привести к желаемому исходу дела.

Особенности раздела жилого помещения как юридического инструмента

В первую очередь стоит сказать, что законом не предусмотрена возможность применения такой процедуры к недвижимости, находящейся в социальном найме. Наниматели не являются собственниками таких квартир и домов, соответственно не могут использовать раздел жилого помещения по отношению к ним, не зависимо от условий возникновения прав нанимателей.

В этой же связи муниципальные квартиры не могут быть объектами определения порядка пользования помещениями, поскольку и такая процедура фактически является предпосылкой для разделения одной жилплощади на две или более, что не предусмотрено законодателем.

Кроме того, невозможно в правовом поле совершить сделку по обмену квартиры или комнаты в квартире, принадлежащей муниципальному органу на приватизированную собственность. Договор мены возможно заключить только с нанимателями другой наемной жилплощади. Однако, в этом случае законом предусмотрено большое количество ограничений и бюрократических процедур, которые часто делают подобные сделки совершенно невыгодными. Поэтому пропадает даже мотивация в разделе жилого помещения, по отношению к которой вы являетесь не собственником, а нанимателем.

Таким образом, становится понятно, что раздел жилого помещения может применяться только в отношении приватизированного жилья. То есть, только сособственники, а не сонаниматели квартиры могут рассчитывать на разделение и выделение доли в общей жилплощади.

Способы раздела жилого помещения

Законодательством Российской Федерации предусмотрено 2 пути решения подобного вопроса. Каждый из них имеет одинаково законные правовые последствия. Подробнее о методах раздела жилого помещения дальше.

Первый способ. Заключение соглашения между собственниками.

Для грамотного заключения подобно соглашения, потребуется следующий пакет документов:

  • Само соглашение, заключающее в себе всю необходимую информацию о разделе жилого помещения, а также о порядке пользования жилым помещением.
  • Ксерокопии документов, удостоверяющих личность.
  • Разрешение органов опеки в случаях, если делится жилплощадь, на которой проживает малолетний ребенок.
  • Технические документы на недвижимость, а именно — проектно-инвентаризационного бюро.
  • Заявление установленного образца в Росреестр с просьбой о разделении долей.
  • Документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию такой сделки.

В случае, если документы собраны и поданы правильно, Росреестр в течение 1 месяца с момента подачи всего пакета должен будет внести запись о разделе жилого помещения на указанные в соглашении доли. По завершении процедуры, каждый из совладельцев получит новые документы, подтверждающие право собственности уже на определенную долю в квартире.

Этот менее распространенный вариант. Дело в том, что необходимость раздела жилого помещения часто сопровождается повышенной эмоциональностью этого вопроса. Сторонам трудно, а часто и вообще невозможно договориться мирно на условиях, удовлетворяющих позиции всех участников. В виду этого, лица чаще обращаются ко второму способу.

Второй способ. Обращение в суд с исковым заявлением о разделе жилого помещения.

К этому способу прибегают значительно чаще. В эмоциональном плане гораздо проще обратиться в суд с иском, чем договариваться с бывшим мужем или другими родственниками. Однако, при судебном разделении жилого помещения уже только суд будет решать, какие условия должны будут соблюдаться по вынесенному решению.

При вынесении решений по подобным делам, суд опирается на следующие обстоятельства:

  • Состав семьи совладельцев.
  • Финансовое состояние.
  • Наличие малолетних детей.
  • Наличие болезней и инвалидностей.
  • Наличие инвалидов и тяжелобольных на попечении у совладельцев.
  • Наличие других жилых площадей в собственности.

Кроме того, суд обязательно поинтересуется обстоятельствами происхождения имущественных прав на долю в квартире. Является ли она совместно нажитым имуществом, перешла ли по наследству, и при каких обстоятельствах это было, или же получена в дар от лица, с которым теперь требуется раздел жилого помещения.

Дело в том, что в каждом отдельном случае существует огромное количество нюансов. Защита своих интересов в таком процессе обязательно должна сопровождаться профессиональной помощью. Только практикующий жилищный юрист, сможет своевременно представить нужные доказательства для достижения в итоге необходимого результата.

Полученное в исходе судебного разбирательства решение, является законной основой для разделения Росреестром квартиры на определенные доли. При этом каждый собственник теперь может получить свой отдельный лицевой счет, расчеты на который будут производиться в соответствии с размерами выделенной доли.

Что можно сделать со своей долей в квартире?

Раздел жилого помещения и выделение отдельной доли во владение конкретному лицу позволяет ему совершать с таким имуществом любые законные операции: продать, подарить, сдать в аренду, передать по договору пожизненной ренты, завещать и т.д.

Однако, совершая такие сделки, необходимо соблюдать некоторые не всегда явные условия во избежание в будущем возможности оспаривания этих сделок другими собственниками долей данной жилплощади. Например при сдаче доли в аренду, необходимо получение письменного разрешения других владельцев.

Продажа своей доли в квартире

В этом случае лицо, после раздела жилого помещения, вначале обязано обеспечить реализацию преимущественного права приобретения доли одним из собственников этой квартиры. Для этого не позднее, чем за месяц до совершения сделки, нужно в письменной форме оповестить других владельцев о намерении продажи своей доли с указанием точной цены.

В месячный срок другие владельцы долей в квартире должны дать ответ о согласии на приобретение еще одной доли или об отказе в такой сделке. После этого, продавец может заключать договор купли-продажи с любым другим желающим. В случае получения письменного отказа, сделку с третьим лицом можно заключать, не дожидаясь окончания срока в 30 дней с момента извещения других сособственников.

Если существует предположение того, что другие долевые участники будут препятствовать процедуре продажи, можно не предупреждать их заранее в устной форме и направить заказное письмо с нотариальным извещением об этом.

При изъявлении же желания приобретения предлагаемой доли несколькими сособственниками, право выбора покупателя принадлежит продавцу. Здесь уже не действует право преимущественного приобретения, так как речь идет не о третьих лицах, а о других сособственниках.

Важно! При заключении договора купли-продажи обязательно необходимо, чтобы сумма, указанная в нем, до копейки была равной той, что была определена в извещении о продаже других собственников. В противном случае, последние в будущем могут подать в суд иск с требованием признать покупателями именно их из-за нарушения процедуры продажи доли в жилом помещении.

Разделение жилого помещения – сложный и многогранный процесс, без которого не обойтись во многих жизненных ситуациях: развод, получение наследства, необходимость в погашении кредитной задолженности и т.д. Каждый отдельный случай предполагает свою технологию реализации прав долевых собственников. И только сопровождение высококлассного юриста по жилищным вопросам позволит совершить выгодные действия в настоящем и избежать проблем в будущем!

Заботьтесь о своем имуществе правильно, а консультации и сопровождение опытных профессионалов поможет вам в этом!